六月青島的暖風(fēng)沁人心脾，樓市政策面的暖意，也在積小流而成。

6月15日，在黃島區(qū)、城陽區(qū)（含高新區(qū)）、嶗山區(qū)王哥莊街取消全面限購(gòu)后，青島增加了住房公積金貸款金額，家庭第一套房夫妻共同貸款從60萬元增加到80萬元。

這不是公積金的第一次調(diào)整政策。不到一個(gè)月前的5月23日，青島將二手住房公積金貸款的貸款期限和住房年齡之和放寬到最長(zhǎng)不超過50年，取消了二手住房年齡與首付比例掛鉤的規(guī)定。

從公積金政策調(diào)整的角度來看，放松和改善已成為關(guān)鍵詞，鼓勵(lì)房屋銷售的意圖是不言而喻的。在房地產(chǎn)市場(chǎng)不投機(jī)的基本前提下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也需要恢復(fù)熱度，釋放以往壓抑的需求。

值得注意的是，這項(xiàng)政策的出臺(tái)時(shí)間非常微妙。根據(jù)之前的公告，6月16日，青島第二批共有27塊99萬平方米的土地將進(jìn)入拍賣市場(chǎng)。新的公積金政策在土地拍賣前一天出臺(tái)，也讓觀望的房地產(chǎn)企業(yè)放心，刺激土地的意圖顯而易見。

近日，青島《促進(jìn)發(fā)展穩(wěn)定增長(zhǎng)若干土地規(guī)劃政策措施》宣布，2022年，青島將增加土地供應(yīng)，全市土地供應(yīng)總量超過9萬畝，力爭(zhēng)10萬畝。如何順利完成任務(wù)，需要綜合考慮各個(gè)方面，或者市場(chǎng)的各個(gè)環(huán)節(jié)都能健康平衡地運(yùn)行，各種市場(chǎng)實(shí)體才能有動(dòng)力征地。




自2022年以來，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要基調(diào)是放松和放松。關(guān)于地方房地產(chǎn)市場(chǎng)放松政策，半島政府之前曾在《青島三地全面取消住房限購(gòu)》一文中進(jìn)行了盤點(diǎn)。

4月29日，最大的支持來自中共中央政治局會(huì)議。會(huì)議明確表示，支持地方政府從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)，完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。

信號(hào)一出來，青島就加快了城市政策的步伐，降低了首套房利率，放寬了公積金貸款的限制，取消了部分地區(qū)的購(gòu)買限制。

5月20日，5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為4.45%，比上個(gè)月下降了15個(gè)基點(diǎn)，青島立即跟進(jìn)，首套房貸利率可達(dá)45%.25%，二套房貸利率可達(dá)5.05%。

5月23日，公眾放寬公積金政策，二手住房公積金貸款貸款期限和住房年齡之和不超過50年；取消二手住房年齡與首付比例掛鉤的規(guī)定，首付比例不再按住房年齡逐步提高。

6月3日，黃島區(qū)、城陽區(qū)（含高新區(qū)）同日宣布，將全面取消住房購(gòu)買限制政策，堅(jiān)持住房定位，不投機(jī)，支持剛性和改善住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

6月15日，公民使用公積金政策的門檻再次下降：在青島行政區(qū)域內(nèi)購(gòu)買第一套自住住房的，貸款申請(qǐng)人及其配偶符合貸款申請(qǐng)條件的，公積金貸款最高限額調(diào)整為80萬元；貸款申請(qǐng)人只符合貸款申請(qǐng)條件的，公積金貸款最高限額調(diào)整為50萬元。購(gòu)買第二套自住住房的公積金貸款最高限額政策保持不變。

與原政策相比，夫妻共同貸款金額較以前增加20萬元；僅符合貸款申請(qǐng)條件的，比以前增加14萬元。

增加配額，降低市民準(zhǔn)入門檻，增加20萬，使許多家庭使用公積金貸款，降低稅率，降低還款壓力，更好地促進(jìn)剛性需求和改善住房市場(chǎng)的良性發(fā)展。




值得注意的是，這項(xiàng)新政策在青島第二次集中土拍前一天發(fā)布。

5月27日，青島市第二批集中供地發(fā)布公告，共拍賣出讓土地27塊，總面積99萬平方米，起價(jià)127億元。土地供應(yīng)的主要力量仍然是西海岸，共有224宗地，李滄1宗地，而城陽、市南、嶗山、即墨都沒有地塊出讓。原本4月份的土地推介會(huì)中稱,本批次擬供地塊為35宗。但從實(shí)際供應(yīng)地塊來看，南京路1號(hào)地塊、中車地塊、李滄堿廠地塊、李滄世博會(huì)地塊、城陽白云山地塊等地塊較少。

在具體拍賣時(shí)間表上，市北、李滄地塊拍賣時(shí)間為6月16日9:30，西海岸地塊拍賣時(shí)間為6月16日14:00，本輪土地拍賣集中在一天內(nèi)完成。

然而，與之前經(jīng)常建設(shè)產(chǎn)權(quán)人才公寓的運(yùn)營(yíng)相比，土地拍賣規(guī)劃略有放松，沒有提到任何地塊建設(shè)產(chǎn)權(quán)人才公寓的要求，只強(qiáng)調(diào)部分地塊公共租賃住房的分配。

為什么選擇在這個(gè)節(jié)骨眼出臺(tái)新政？讓我們來看看第一輪土拍。

3月18日，2022年青島首批集中供地拉開帷幕，最終轉(zhuǎn)讓16塊涉宅地塊，建筑面積76.7萬平方米，總成交額29.5億元。

具體來說，青島成功轉(zhuǎn)讓的15塊地塊中有12塊以底價(jià)成交，其中黃島區(qū)8塊，城陽區(qū)3塊，即墨區(qū)1塊。有3塊溢價(jià)地塊，城陽區(qū)1塊，黃島區(qū)2塊，溢價(jià)率分別為13塊.4%、1.4%和0.6%。

從征地開發(fā)商的角度來看，青島第一輪集中土地拍賣的主力軍幾乎都是當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)企業(yè)?？巳鹧芯恐行谋硎?，與北京、福州、合肥相比，2022年青島第一輪土地拍賣表現(xiàn)明顯持平，沒有土地封頂交易，平均溢價(jià)水平也是四個(gè)城市中最低的。

因此，在第二輪集中土地拍賣公告發(fā)布后，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從目前北方許多城市土地拍賣寒冷的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)征地的觀望情緒也相對(duì)較強(qiáng)，這些地塊能否順利拍賣還有待觀察。

總的來說，房地產(chǎn)企業(yè)的觀望情緒仍然相對(duì)較強(qiáng)。面包不容易賣，自然房地產(chǎn)企業(yè)沒有更多的錢買面粉，所以房地產(chǎn)企業(yè)的征地情緒也更加明顯。

因此，最近，各種有利的政策不斷從全國(guó)銷售端傳來，以推動(dòng)交易量。青島宣布增加公積金貸款額度，也應(yīng)考慮這方面，畢竟，房屋可以出售，房地產(chǎn)企業(yè)有信心獲得土地。具體的土地拍賣結(jié)果，明天就知道了。


大項(xiàng)目往往帶動(dòng)土地供應(yīng)



土地是經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。

近日，市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了《促進(jìn)發(fā)展穩(wěn)定增長(zhǎng)的若干土地規(guī)劃政策措施》，推出了23項(xiàng)針對(duì)性強(qiáng)、含金量高、務(wù)實(shí)有效的政策措施，有效確保項(xiàng)目的吸引力、實(shí)施、建設(shè)，有效服務(wù)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的優(yōu)質(zhì)發(fā)展。其中，2022年將增加土地供應(yīng)，全市土地總供應(yīng)超過9萬畝，力爭(zhēng)10萬畝。

這對(duì)青島來說是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)，尤其是在商業(yè)土地供應(yīng)方面。讓我們看看2021年的數(shù)字。2021年青島計(jì)劃供應(yīng)806萬平方米，第一批142萬平方米，第二批265萬平方米（含終止轉(zhuǎn)讓），第三批113萬平方米，土地供應(yīng)計(jì)劃完成率64.5%。

數(shù)據(jù)顯示，通過三次集中供地，2021年度青島共集中出讓土地179宗，成交總建面約1111萬平方米，成交總價(jià)約547億元。從成交結(jié)果來看，地塊以底價(jià)成交為主，溢價(jià)地塊較少；從拿地房企來看，多為央企或國(guó)企，還有部分比較強(qiáng)勁的民企。

自去年以來，土地拍賣市場(chǎng)的觀望情緒一直沒有分散，房地產(chǎn)企業(yè)整體征地態(tài)度謹(jǐn)慎。青島如何完成今年10萬畝土地供應(yīng)計(jì)劃？

《促進(jìn)發(fā)展穩(wěn)定增長(zhǎng)的若干土地規(guī)劃政策措施》強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持跟隨項(xiàng)目的要素

結(jié)合新一輪土地空間規(guī)劃、城市更新和城市建設(shè)三年行動(dòng)，重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域應(yīng)加快和優(yōu)先實(shí)施土地供應(yīng)，保障省市重點(diǎn)項(xiàng)目、重大基礎(chǔ)設(shè)施和民生項(xiàng)目用地，提供快速供應(yīng)。結(jié)合現(xiàn)狀庫存和去庫存周期，合理確定重點(diǎn)住宅用地供應(yīng)區(qū)域和供應(yīng)時(shí)間。

值得注意的是，該政策建議合理確定商業(yè)和商業(yè)用地的供應(yīng)規(guī)模。根據(jù)控制總量、限制增量、消化庫存的原則

其中，商品房去化周期超過36個(gè)月的區(qū)（市）可以暫停商品房和辦公用房項(xiàng)目的土地供應(yīng)；去化周期為36-18個(gè)月的區(qū)（市），減少商品房和辦公項(xiàng)目的土地供應(yīng)規(guī)模，嚴(yán)格控制商品房混合用地中商業(yè)用地比例，原則上控制在10%以內(nèi)；去化周期為18-12個(gè)月的區(qū)（市），商業(yè)和辦公項(xiàng)目土地的供應(yīng)規(guī)模可以保持；商業(yè)和辦公項(xiàng)目土地的供應(yīng)規(guī)?？梢愿鶕?jù)情況適當(dāng)增加12個(gè)月以下的區(qū)（市）。

因此，10萬畝土地不僅有商業(yè)供地，還有重點(diǎn)項(xiàng)目、重大基礎(chǔ)設(shè)施和民生工程等的供地，青島市將供地計(jì)劃放置在城市更新的大背景中，以項(xiàng)目帶動(dòng)土地供應(yīng)。此外，青島還不斷從需求端向市場(chǎng)注入活力。幾個(gè)月來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策一直很溫暖。也許，公積金配額的調(diào)整是蝴蝶翅膀的扇動(dòng)，經(jīng)過幾輪傳導(dǎo)，將給整個(gè)市場(chǎng)帶來積極的疊加效應(yīng)。